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欧阳先声经济放缓地产托底 政策或放松难放开(

  • 编辑:优德
  • 发布时间:2019-06-27
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  图:房企回归一二线城市的集体共识,也使得非都市圈的三四线城市将长期面临粥多僧少的局面

  国内外政经环境瞬息万变,全球经济增长放缓已成定局,美国四处点火,危机预兆频现。美国会不会继续加征关税?会不会全面科技脱鈎?会不会另拉“三零”小群(零关税、零补贴、零壁垒)?会不会启动石油战、金融战、货币战按钮?对此,中国如何应对?房地产会不会因此重新定位、再度出山?\新城控股高级副总裁 欧阳捷

  全球经济下滑的同步性,催生了各国央行政策由回归货币正常化再度转向边际放松。美联储终于响应了美国总统特朗普停止加息的不断施压,利率政策转向中性,并将提前结束缩表。欧央行3月份会议宣布将重启第三轮LTRO(长期再融资)计划,为实体经济提供流动性支持。澳洲、英国等央行也先后暗示未来可能调降利率,印度央行更是率先降息。

  中国货币政策定调合理充裕。今年以来,定向降准、全面降准均向市场释放了流动性。虽然央行通过MLF(中期借贷便利)、逆回购收回流动性,但市场流动性仍然充裕,资金利率逐步下行。流动性的充裕带来资产价格的估值修复。

  物以稀为贵。我们曾经说过,钱多了,钱就不值钱了,而对应钱的资产就变得更加值钱。正如美联储放水,推高了股市和楼市资产价格,而特朗普极力着维护美股,恰是因为大多数美国人的财富都在股市之中。只是,中国楼市不再是过去的楼市。政策变化是楼市调整的唯一旋钮,其中一城一策与资金供给是楼市调整的两大频段。

  中国经济发展的动能更加体现在城市竞争中,城市竞争力不仅体现在科技新兴产业的国家级世界级的实力竞争力上,也体现在交通便利、交易安全、成本合理、环境友好的颜值竞争力上。打造城市竞争力,就是打造中国的世界竞争力。北京中关村、上海自贸区、杭州科技城、深圳前海、武汉光谷、成都天府都是城市实力竞争力的金矿。服务金矿并打造城市颜值竞争力,最有效的策略就是运动式战役。今年的武汉军队运动会、2022年北京冬奥会、2022年杭州亚运会、2025年成都世界运动会,将快速提升其世界影响力与颜值竞争力。

  但是,这需要天量的财政支撑,几乎所有城市的一般财政收入都不足以弥补财政赤字,缺口只能通过土地财政填补。北京土地推介会似乎已是历史久远的记忆,土地拍卖放开限价背后的财政饥渴更是毫不隐晦,毕竟,失去资本支撑的地市楼市难以长盛不衰。这也是楼市有松的根本原因。

  一个是轨道上的都市圈。轨道上的都市圈将改善城市交通条件、缩短时空距离、吸引产业入驻、提供就业机会、提升居住环境、加速人口导入、吸收涌入资本。这是打破地方行政垄断、要素市场分割的最佳捷径,也是需求最大且持续增长的房地产市场。人口流入与房企回归也使得资金大量涌入都市圈。

  另一个是非都市圈,虽然还有需求,但全域人口净流出、主城区人口基本持平将是常态,城市难以继续扩张,但需求还在,资本流入还会保持稳定。收缩型城市只会存在于非都市圈,未来更是需求递减,直至年轻人加速离开的临界点之后迅速衰退。

  一方面,都市圈核心城市及中小城市逐渐学会了有节制的土地供应和饥饿营销。有节制的土地供应可以带来土地溢价和高额净收益,虽然土地卖得少了,但拆迁安置补偿成本也少了,土地净收益却可能更高。都市圈城市包括轨道沿线的中小城镇都会获得产业与房企的青睐,土地的稀缺性更加凸显,供应不足、库存不足、供求关系的紧平衡将成为新常态。但是,把准时机、踩准拍精准地进入却是不容易做到的。

  另一方面,非都市圈城市基本结束了去库存。没有了棚改和资金支持,这些城市无法延续2018年的场景,无论是楼市还是地市。房企回归一二线城市的集体共识,也使得非都市圈的三四线城市将长期面临粥多僧少的局面。中指院的数据显示,今年以来流拍的293宗土地中,82.2%位于三四线城市,其中主要在非都市圈,印证着非都市圈三四线城市的土地市场终将回归平静。虽然仍有少数三四线城市依然延续圈地运动,但却制造了新的库存,未来将再度陷入去库存而不得的尴尬境地。

  今年部分城市地市升温还有一个重要原因:中型房企正在抢道进位。2014年底,笔者说过:“有规模才有江湖地位”、“90%的中小房企将退出地产江湖”。2018年初,笔者又说:“50强将成为房企融资新门槛”。2019年一季度末,房地产开发贷款余额10.85万亿元(人民币,下同),同比增长18.9%,增速比上年末低3.7个百分点,个人住房贷款余额26.87万亿元,同比增长17.6%,大部分放款都流向银行白名单的头部企业。

  Wind数据显示,今年前四个月,房企境内发债2757亿元,同比增长46%,其中4月发债881亿元,同比增长61%,显示发债速度还在加快。同期,海外发债2050亿,同比增长18%。发债融资也同样流入头羊企业。房地产信讬融资监管约束趋弱,房地产信讬融资再度回归。

  去年以来,不少房企扎堆赴港上市融资或排队上市,都只为了一个“钱”字。大中型房企都在做着横盘时代的长跑资金准备。虽然,高基数的大型房企普遍放缓了发展脚步,但是千亿房企已经超过30家。这就意味着,如果中型房企拿不到融资入场券,就不可能抓住市场横盘的最后时机,挤进赛道。一些中型房企趁势冒进、争抢土地,即便不一定算得过“帐”,但不抢地如何能继续留在场上呢?

  到哪里去抢地呢?中指院的数据显示,截至5月17日,都市圈核心城市(主要是省会和双核城市)与上海、粤港澳、宁镇扬、武汉、成渝五个1小时都市圈三四线城市的住宅用地成交已达到300城的78%,相比过去两年的69%至76%有明显提升。但是,有些都市圈核心城市公开招拍挂的土地不多,引来房企竞相争抢,最终可能无利可图。

  一些房企转向一二级联动与收并购业务,尽管可以解决土地储备与竞价的难题,但显然会降低发展速度,影响行业排名。其实,2016年地王潮频发之时,许多中小房企拥地自重、坐地起价,不仅渡过了难关,有的甚至大发了一场。也有不开窍的中小房企捂地待沽、纠结一时,错过了及时解套的最佳机遇。现在,尽管还自恋于手中的土地,但在高周转、做规模的大中型房企看来,不少土地缺陷隐患多多、难以快速开发,已成鸡肋。

  目前,一线城市住宅用地拍卖平均每宗地的土地款大约16亿元,二线亿元,在强三四线城市,没有一个亿资金的房企都只有壁上观的份儿了。大中型房企从一二线城市下沉到三四线城市,迫使中小房企继续下沉五六线城镇,或者干脆退出。中小房企退出房地产市场速度将加快且不再可逆。中小房企的离场也减少了土地拍卖市场的竞争,有助于稳地价;房企竞争减少,有助于房企减速、提质、增效。

  虽然,宏观经济的不确定不会改变楼市维稳的确定性,但适度宽松的楼市依然可以托底经济,维护经济相对平稳、避免震荡。