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万科股东大会上大家如何看待今年的房地产?

  • 编辑:优德
  • 发布时间:2019-07-01
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  6月28日,万科2018年度股东大会上,董事会主席郁亮说,当下万科的口号其实不只有“

  之所以高喊“活下去”,是为了提醒万科如履薄冰,做企业首先要活下去,万科是被危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。

  万科总裁祝九胜其实比较少评价楼市,但今年股东大会上,祝九胜说,“同行对市场更乐观一些,我们更加谨慎。”

  他观察近期的房地产市场,表示虽然有小小的波动,但总体上还是平稳,局部土地市场出现了过热的情况。

  在公司内部,万科一般用“土地投资/销售回款”30%的比例作为拿地指标,相当于一个财务年度内,万科会使用30%的销售回款用于增加土地储备。

  比如,万科在2018年定下的回款目标是6300亿元,2019年下调到6000亿元,那么,万科可能投入1800亿元用于土地储备。

  今年前5个月,万科的土地投资额大概是700亿元,所占权益土地投资额则只有500亿元,平均土地溢价率是7%。

  前几天,深圳今年以来最受关注的土地拍卖,当天集中出让5宗住宅用地,吸引了大约80组开发商到场,总计缴纳的土地保证金超过了1000个亿。

  当天,万科参加报名了全部5宗住宅用地的竞买,但最终,万科一块地也没有拿下。

  祝九胜说,“太热的土地我们不会去跟,合适的才会去跟,这样也能保证我们拥有足够的土地储备。”

  每年,万科在年报里开篇的《致股东书》都值得一看,其实这是它对整个房地产市场的理解和判断,也决定了万科之后一系列具体的战略方向和投资力度。

  2018年万科年报的《致股东书》里写到,“那个市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。”

  早在十几年前,万科就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑——房地产市场的一切长期问题,几乎都要通过人口研究来求解。

  90后比80后人口少3100万,00后又比90后少4100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。

  2018年社会消费品零售总额增幅创出新低,乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑,都在一定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。

  最近一家房地产研究机构发布了2019年半年报,当中有一张图表和一个判断比较有意思。

  前两次,基本上是以三年为一个周期,每次政策严厉调控以后,间隔7~9个月时间,北京二手房房价都会迎来一轮周期性的上涨反弹。

  最近一次对楼市调控发生在2016年第四季度,此后北京二手房房价开始回落,一直持续到2018年底。

  今年3月份,北京二手房房价有所回暖,不少业内人士都兴奋地以为房价要开始反弹,进入新一轮的上涨周期。结果进入第二季度以后,市场再次回落。

  到现在,距离北京二手房房价跌落低位已经过去了19个月,依然看不见反弹周期,这意味着房价的周期涨幅已经被“熨平”。

  据此,这家研究机构作了一个预测,今年房地产市场季节性回暖的3月份,大概率就是全年的高点水平。相比上半年的回暖,今年下半年的市场情况只会更加低迷。