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房企周转真相:绿地超越碧桂园成“速度之王”

  • 编辑:优德
  • 发布时间:2019-05-27
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  然而对于高周转,业内却情感复杂——既希望凭借此实现规模扩张,又不得不小心谨慎预防高周转的后遗症们,害怕这辆列车失速后的影响。

  为此,《国际金融报》记者通过整理分析30强房企(根据克而瑞发布的2018年流量金额排序,下同)年报数据,发现2018年最“快”的企业并非碧桂园;而

  大多数房企虽然强调控速,身体却很诚实地加入了“高周转”阵营;不过,在以“快”为主的激烈角逐中,也不乏泰禾等房企依然保持着“不焦不躁”的淡定……

  而《国际金融报》记者统计TOP30房企发现,28家上市公司中,存货周转率低于中位值的企业仅7家,而总资产周转率低于中位值的仅3家。也就是说,以存货周转速度来衡量的线%的周转率高于行业均值;而以资产周转速度来衡量的线%。

  其中,绿地控股双项指标均位居首位,其存货周转速度几乎达到行业中位值的2倍,超过同为30强房企泰禾集团000732)周转速度的2.8倍,即便向来以“速度”取胜的碧桂园也不得不屈居第二。

  一位业内人士向《国际金融报》记者分析称,在2016年之前,绿地控股600606)一直都稳居销售榜前三,而随着之后碧桂园等房企的异军突起,绿地已经跌出前五,自然会心有不甘,主动寻求改变。自2017年以来,绿地就开始大规模加码三四线城市,“现金为王”的声音也频频出现。反观碧桂园,在经历了去年的高周转波折之后,提出“不设目标”的口号,明显降速提质,因此周转速度不及绿地也在情理之中。

  尤其是泰禾集团,以不及绿地3成的存货周转率,得以跻身销售规模30强之列,看似“慢悠悠”,实则不容小觑。当然,这也与泰禾近年来主打的“院子系”高端产品线不无关联。

  事实上,万科才是高周转模式的线年之前,万科就提出了“5986”快周转模式,即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅”,并从2010年起,通过该模式迅速提升了销售规模,奠定行业龙头的地位。

  不过,从数据来看,如今的万科已经“慢”了下来,无论存货周转率还是资金周转率,都仅仅维持在行业中位水平。

  财经评论员严跃进向《国际金融报》记者分析称,就目前形势而言,如今一线城市土地供应连年萎缩、市场逐渐降温,强二线城市限价的天花板难以打破,三四线城市市场分化,弱三线去化艰难,从而迫使房企不得不“慢下来”;其次,未来土地愈加稀缺,企业要取得高溢价,就不得不对产品精雕细琢、蓄积更多的高端客户,与之对应的正是慢周转;此外,从目前的土地供给思路来看,自持物业比重将越来越多,过去“拿地-开发-卖楼”的发展思路也将转变。

  严跃进称,房地产是一个对政策变动十分敏感的行业,尤其是近几年的限价限购、融资端收紧使得此前“低周转”所带来土地红利的策略变得不再可行,加上房企的“降负债”大趋势,企业若想继续保持甚至进一步提高资本回报率,不得不寄希望于加快周转速度。

  一位建筑公司高管王俊(化名)在接受《国际金融报》记者采访时表示,单就建筑施工阶段,不同的管理方法带来的效果截然不同。比如建造一栋住宅,之前是一个阶段的工作全部完成并验收之后,再开始进入下一个阶段;现在常用的是交叉施工,即高层在建的时候,中层已经开始铺设管道,而底层可能已进入最后的装修阶段。“这就对管理能力提出了更高的要求”王俊说。

  “周转的快慢只是一个相对概念。”严跃进向记者解释,这里的“快”只是与同时期的竞争者相比,通过管理优势等方法来实现。房地产开发的大致流程为土地获取、设计报建、施工、预售和竣工交房。在不降低总体质量的前提下,每个流程节点均存在或多或少的优化空间,通过提高执行力,提高周转速度是可行的。